房地产业的60年发展历程(2)
辛亥革命网 2010-06-04 00:00 来源：中国网 作者：张苏 查看：
辛亥革命,辛亥革命网,辛亥革命百年纪念,房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要的经济现象。纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举
2003-2007年的强化调控阶段。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，明确了政府在保障最低收入家庭基本住房需求和保持房地产市场稳定健康发展方面的责任。 规范土地的使用，2003年11月3日，国务院发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，是违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。
2004-2006年，国家进一步加强了宏观调控，推行了一系列的政策。2004-2006年被房地产业界称为房地产行业的政策年。 国家为了加强调控，发布了一系列的文件，希望用法律手段来规范房地产市场的行为，防止房地产市场过热。为了加强对土地的监管，保证土地资源的合理利用，2004年3月31日，国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，规定物业服务收费实行明码标价，维护买房者的合法权益，进一步规范房地产市场。围绕调整住房供应结构，稳定住房价格，2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区引发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。2006年5月17日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》简称“国六条’出台它在国八条的基础上，提出加快城镇廉租房制度建设，解决低收入家庭的住房困难。5月29日，国务院又出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比例等方面做出了量化规定，希望通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。
国家不仅规范市场主体的行为，同时把规范政府的行为作为一个重点，国家加强了房地产税收管理。2006年国家发布系列文件。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税，加强了对房地产行业个人所得税的征管。为了加强无偿赠与行为、受赠房屋出售、赠与行为后续管理的税收征管，国家税务总局于9月14日颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。
国家在完善政策法规的同时，也充分发挥了经济手段的调控作用，其中最为突出的是利率手段的作用。为了防止房地产业投资过热，国家加强了对房地产贷款的监管。2004年9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供贷款不得超过收入的50%。2004年-2007年央行的持续加息对房地产行业的影响是非常明显的。2004年10月29日，中国房地产业开启了加息的历程。2004年，一年期存款基准利率上调0.2 7个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。经过2006年的两次加息和2007年的5次加息，2007年12月20日，一年期存贷款基准率上调0.27个百分点，由3.87%提高到4.14%；一年期贷款基准率上调0.18个百分点，由7.29%提高到7.47%。从2004-2007年，经过九次加息，一年期存款基准利率由1.98%提高到4.14%，一年期贷款基准利率由5.31%提高到7.47%。
二． 中国房地产业的发展成果
1、中国房地产业的规模不断扩大，逐步发展成长为国民经济的支柱产业
1949年建国以来，在国家的大力扶持下，中国房地产业开始稳步的发展起来。20世纪80年代以来，在邓小平同志《关于建筑业和住宅问题的谈话》精神的指引下，中国的房地产市场开始摆脱过去僵化体制的束缚，步入了健康成熟的发展轨道。“七五”期间，全国完成的商品房投资为1072亿元，平均每年增长39.3%。从1986年到1992年7年间，新建城镇住宅14.8亿平方米，投资4078亿元，其中通过房地产开发方式完成的商品房投资占51%，平均每年施工面积超过1亿平方米以上。1992年以邓小平南巡为标志，中国掀起了房地产开发的浪潮，当年房地产开发投资额732亿元，比上年增长117%，商品房施工面积1.9亿平方米，增长57%；竣工面积7145万平方米，增长36%，开发公司数量从上年的3700家猛增到12400家，企业实现的利润和纳税额分别较上年增长140%和102.4%。1992年11月4日，我国政府颁布的《关于发展房地产业的若干问题的通知》中，把房地产列为第三产业，并指出：随着城镇国有土地有偿使用和住房商品化的推进，房地产业将成为国民经济发展的支柱产业之一。随后，房地产业仍然呈现着强劲的发展势头。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，在国民经济的发展过程中发挥着重要作用。
2、 房地产企业发展日趋成熟
随着房地产业的日益勃兴，房地产企业也迅速的成长起来。从2006年中国百强企业的发展情况中，我们可以看到中国房地产企业的发展日趋成熟，逐步迈入良性的发展轨道。
百强企业规模化经营趋势明显，净资产规模增速显著提高。数据显示，房地产百强企业2006年的资产规模大幅度增加，当年总资产均值达到73亿元，其中万科、北京首开、合生创展三家企业总资产超过400亿元，净资产均值为25亿元，成为了真正的房地产企业巨头。2006年百强企业总资产平均增长率高达38.8%，净资产平均增长率高达59.4%，同比提高16.1个百分点。
百强企业房地产投资额增速大幅度上升，土地储备持续增加。2006年，百强企业平均完成房地产投资额为24.3亿元，平均增长率达43.4%,增幅比上年同期提高4.6个百分点。土地储备面积也呈现增加之势。2006年，百强企业土地储备面积为381万平方米，同比增长30.8%。
百强企业销售业绩大幅度上升，行业集中度进一步提高。2006年百强企业的房屋销售额和房地产业务均创历史最高水平，均值分别达到22.6亿元和27.1亿元。
3、 房地产业发展日趋规范化，逐步迈入良性发展轨道
