近代上海的房租与房客(2)

    　不仅如此，上海的金融业、商业和服务业也有很多设在里弄之内。如在宁波路兴仁里，北京路清远里南市近黄浦的吉祥弄、敦仁里等，即是钱庄、银号的集中地。在河南路、南京路、广东路、公馆马路（金陵东路）以及南市里马路、外马路的里弄中，多为经营进出口行业的洋行、报关行，还设有更多的百货、丝绸、五金、药材和各种原料的批发商号。至于服务性的行业如旅馆、浴室、饭店等，踞于弄堂中的更是数不胜数。几家老客栈就是在弄堂中起家的，如洋泾浜北的嘉记弄内著名的泰安栈、谦益栈等。据记载，上海解放前夕，市区共有大小旅馆250家左右，其中，大约一半是设在里弄中的。（汤伟康等编：《上海轶事》，第285-293页。）

    　除商业之外，工业也可以在弄堂中找到它的身影。在上海的很多弄堂中，都有几家小的工厂，包括手工业作坊、修配厂或是加工厂。在早期，甚至连机器工厂也设于弄堂。如1880年上海机器工业远昌机器厂，就设在大名路百福里内。针织厂也多设在里弄内，但大部分是手摇机袜厂；化妆品厂也不少，以制作香水、雪花膏、香粉之类为主，设备较为简陋；此外，还有制造自来水笔管、玩具、肥皂盒之类的小厂。

    　总的来说，在里弄中或在里弄沿马路房屋中，租赁房屋用以营业之商人，我们均可称之为房客，这些人便是政府统计中称之为商户的房客。当然，在他们中间也存在着等级划分：沿马路商店的资本额较大，营业面积广，实力较雄厚，接触面也比较广；里弄之中的小商店，一般资本额较小，面积也很小，实力较弱，仅以养家糊口或者补贴家用，但他们与里弄居民的生活息息相关，几乎与里弄之内的每一个居民保持着密切的联系。这些商店的主人，与上海的大商号自然无从可比，但是比起那些无固定经营地点的小商小贩来说，又有极大的优势，他们可以说是上海中小商人的代表。以商户为代表的房客，在里弄之中，有着较高的威望。

    　外来移民租房居住

    　里弄建筑的主要功能就是满足上海市民的住房需求。近代以降，上海移民的数量与日俱增，上海绝大多数人口都是外来移民。于是，以外来人口和里弄建筑为基础，以租赁为主的上海居民居住模式逐渐形成。在官方的统计中，他们是被称之为住户的房客群体。例如在1936年的官方统计中，这类住户达到了347776户，在总的分类统计中占到80.5%.可见，这部分房客群体占到上海居民的大部分，他们的数量相当庞大。但这部分房客群体的构成，有着较大的差别。

    　一般来说，上海的上等阶层如买办、富商、官僚、大地主之类，是不屑居住里弄住宅的。他们主要居住于花园洋房，尽管房租高昂，但一般都能承受，这类人属于上等房客。

    　在里弄居民中，数量最多的是中等人家或者更低层次的住户。一般的中等阶层，他们在社会上有一定的地位，收入较稳定，有能力支付相对较高的房租，独居一幢房子，既能体现身份地位，生活也相对来说比较清静。这一中等阶层的范围主要包括中小商人，在大公司、大商店中地位较高的职员，或者政府部门中职位较高的公务员，也包括了医生、律师、会计师、文人、教员、新闻记者等自由职业者。

    　房屋分租现象

    　在20世纪20、30年代，上海的外来人口越来越多，房屋出现了供不应求的趋势，房租日益上涨，即使是许多中等阶层也感到独木难支，房屋分租的现象遂日渐普遍。一些房客将原来较为舒适的房屋，让出一部分而出租，用以补贴房租。

    　这样，低收入群体进入里弄住宅成为可能。这一部分人被称为“三房客”，他们居住在里弄住宅中位置最差的角落，有些单幢石库门内甚至挤进十余个家庭居住。这一部分房客群体包括的范围十分广泛，他们基本上是靠普通技能或者靠体力换取衣食的小民，有商店伙计、小职员、技术工人，小学教师、下等政府公务员等。他们的收入很低，甚至只能支付其中一间房屋的房租，阁楼成为许多单身汉最理想的居住场所。

    　概而言之，随着上海人口的日渐增多，房租随着水涨船高，但分租现象的出现，使得上海的房客群体包容性极大，以住户为主的房客群体几乎囊括了上海的各个阶层，这一阶层的数量极其庞大，一旦他们取得共识，团结起来，将是一个力量非常强大的群体。在20世纪20、30年代的上海房屋租赁纠纷中，即充分体现了这一群体的影响力。

    　当然，其他形式的房客群体在近代上海也是大量存在。受西方影响，合群结社思潮在近代上海蔚然成风，各种类型的社会团体组织如雨后春笋般涌现，如商会、同业公会、同乡会等。实力雄厚的团体，有足够的资本去买地造屋，作为其会所，如上海市商会、宁波同乡会、等，但是大部分的社会团体，限于自身经费拮据，只能通过租赁的方式来确定其会所。因此，各类社会团体也成为上海房客群体的一部分。除了社会团体，一部分市政机关也将办公地点设置在里弄民居之内，支付房租，成为房客群体的一部分。

    　作者朱英，华中师范大学教授；孔令彬，中学教师。