近代上海的房租与房客
辛亥革命网 2012-07-20 00:00 来源：南方都市报 作者：朱英 孔令彬 查看：
上海开埠以后，随着资本主义商品经济的输入和租界的设立，人口迅速增长，近代意义上的房地产业开始出现，房地产市场逐渐形成。
近代上海的房租收益可观
上海房地产租赁市场与房地产业保持了大致相同的发展轨迹。早在1860年代，上海房地产业初兴之时，租赁市场就是房地产市场最主要的构成部分。当时建造的数以千计的木板房即用于出租，以收取高额的租金。人口的大量涌入，使得房租上升很快，房租收益相当可观，可以达到30-40%的利润。
1870年代以后，上海租界房地产业进入稳定发展时期，房屋租赁依然是房地产商最主要的经营手段。从这一时期开始，上海移民的性质开始改变，大都属于永久居住，拥有稳定的居住环境成为他们的愿望。众多的外来人口，大多数无力购置房地产，房屋租赁成为他们唯一的选择，租赁市场始终在房地产业中占据重要位置。
近代房地产业的经营手段多种多样，其中最主要的是出租房地产，收取高额租金，房租成为房地产业主最为重要也是最为稳妥的赢利方式。
外国大房地产商和中国大房地产业主都不约而同地选择房地产出租的经营方式，并非偶然。据说大房地产商哈同的豪华别墅，一夜即可获租金7000元。另一上海著名的外国房地产商沙逊洋行，也以房租收入作为自己主要的利润来源，据估计，沙逊洋行在1921年之前44年的房租净收入为1098万元，而1921年至1941年的房租净收入为4745万元。（张仲礼、陈曾年著：《沙逊集团在旧中国》，第59页。）中国房地产业主也大都以房地产出租作为主要的经营方式，房租收入同样十分惊人。例如上海著名绅商徐润1883年占有土地3000多亩，房屋数千间，每年租金收入10万多元。刘景德拥有里弄住宅近700幢，自设经租账房，抗战以前，每年的房地租收入达5万多银元。据周浩泉自述，其在1929年租地造屋后，该屋每月可收1500元，每年可收1.8万元，19年可收34.2万元，即使是扣除地产税、修理费、管理费等损失外，仍可净得22.8万元。（《旧上海的房地产经营》，第15、16、59页。）由此可见，房租对于房地产商之重要性。
租界内建造的出租房屋起初多为简易木板房，采用联排式总体布局，一般都命名为里、弄、坊等，后统称之为里弄。1870年代以后，这种简易的木板房因易燃而为租界工部局所禁止建造。于是，以砖木为主要材料的石库门取代了简易木板房，并且很快风靡整个上海。到了20世纪20、30年代，上海主要存在着下列几种类型的里弄住宅：早期旧式石库门、晚期旧式石库门、广式里弄住宅、新式石库门、新式里弄住宅、花园里弄住宅、公寓里弄住宅。
一般来说，简陋住宅中的居民以中低阶层的消费者为主，房租也较为低廉；新式石库门和新式里弄住宅，主要适应中等以上经济水平居民的需求，房租增高相当快；花园里弄住宅和公寓里弄住宅生活环境和设施相当舒适，虽然房租高得惊人，但仍颇受富裕阶层的青睐。随着民居建筑形式的演变，从旧式石库门到新式石库门，再到新式里弄住宅，房屋造价相应提高，房租随之增高。伴随着近代上海房屋租赁市场的不断发展，房客越来越多，开始形成一个新的有着特殊共同利益的社会群体———房客群体。
商户租房开展营业
近代上海的经济地位使上海人形成了重商主义的市民风貌。任何一条马路，任何一条弄堂，都充满着商业气息。这就形成了以商户为主的房客群体。在一份民国时期的华界居户分类统计中，商户有36671户，占到总户数的8.51%.（张忠民主编：《近代上海城市发展与城市综合竞争力》，第278-279页。）这还只是在华界，公共租界和法租界的情况不得而知。
商人租赁房屋用以开展营业，在近代的上海非常普遍。上海的各行各业都可以在弄堂中找到落脚点，由于里弄住宅建筑一般都有一排沿街的房子，这种房子的客堂间直接通向马路，出租给需要经商之人，大部分成为中小商店。因此，在寸土寸金的上海，即使是里弄建筑之内，也为精明的商人所利用，成为做生意的绝好去处。
在近代上海的里弄住宅区之内，用以满足里弄之内居民日常生活需要的小商店数不胜数。此类小商店营业面积一般较小，顾客也是以本弄居民为主，经营的商品以出售谷物、煤炭、杂货、热水、点心、水果、酒肉等日常用品为主。此外，还提供日常服务的小店，如裁缝店、理发店、日用品修理、货币兑换等，另有浴室、茶馆等公共性的休闲场所。这些小商店与居民的日常生活息息相关，有学者在其著作中为我们详细描述了米店、煤球店、烟纸店、裁缝店、普罗餐馆、老虎灶、大饼店等典型的里弄小商店，其特色十分鲜明。（卢汉超著：《霓虹灯外———20世纪初日常生活中的上海》，第223-242页。）这样，上海里弄居民足不出弄，即可购买到日常所需之各种商品和服务，生活十分便利。
