开发商"暗度陈仓"："商改住"风险

 　　人民网北京4月15日电 （记者徐沛宇）在严厉的楼市调控政策影响下，一线城市的商品房销售逐渐降温，但一些“商改住”项目的热度却异常升温。虽然北京市已不再新批商住楼销售，但市场上仍有大量历史遗留的“商改住”项目。 

　　记者根据北京市建委、北京市房地产交易管理网的相关资料整理得出，目前北京共有47家开发商的52个商改住项目在售。受到限购、限贷的政策影响，一些商住项目出现逆势热销的情景，例如，有媒体报道称，商改住项目“方恒偶寓”开盘当天便认购出100多套， “首城双景”项目排号已经过万，还有首开旗下的“北京苏活”也号称“创造了空前的热烈购房场面”。　　

　　然而，多数购房者对于“商改住”项目的认识并不清晰。同时，“商改住”项目存在的诸多弊端也常常被忽视。 “商改住”存在哪些灰色空间？“商改住”算不算国有资产流失？开发商为什么愿意“铤而走险”？购房人的利益如何维护？    

　　开发商“暗度陈仓” 购房人“受伤”

　　全国工商联房地产商会副秘书长黄岚昨日作客人民网表示，一些开发商在“商改住”项目上暗度陈仓，钻政策的空子，购房人是最终的弱势群体。开发商把房子卖出去后就已经解套了，但对于购房人来说风险是相当高的。

　　据悉，在建筑规范的要求方面，住宅和商业项目的规范是不一样的。在居住成本上，商业项目除了水电气、物业费用明显高于住宅外，在交通、消防等等用于公共商业的要求上，与住宅的差别也很大。此外，“商改住”项目绝大多数不允许接煤气，不允许有明火出现，但如果居住则可能要做饭，这从消防角度来看就存在隐患。　　

　　黄岚说，有些开发商采取了两套模式，审批的方案报商业立项去审批，施工的时候按照另一种图去施工，暗度陈仓，拿大许可权。“开发商采取阴阳的手法，使商业项目的规划顺利报批下来，用种种理由找建委、土地等相关部门办分割产权的东西。”黄岚说，规划拿下来以后，开发商就按照目前的方式销售，但以后如果追诉起来，该项目不受保护，解释权争议的空间比较大。　　

　　此外，黄岚还表示，由于限购令是暂定政策，因此在目前政策条件下，投资性购买“商改住”项目风险是最高的，当限购放开的时候，商业项目的保值度受限，购房人从投资角度来有风险。　　

　　“商业立项的这些用房在住房使用性质的配套设施方面是没有的。”北京高通律师事务所主任敬云川以真实的事件举例说，一个购房人今年年初在北京东五环外买了一个写字楼立项的商业的项目，但开发商是将其作为小户型住宅出售的，合同里写的房子里面的卫生间是公用的，所有权保留给开发商，因为按照写字楼的规划要求，不能每一个小的单元都有独立的卫生间。这对购房人来说就面临很大的风险，开发商有房间里卫生间的所有权，购房人仅有使用权，开发商就可以随时变更，做出对购房人不利的行为。　　

　　除了对购房人不利，“商改住”算不算国有资产流失？敬云川说，国有资产的流失是指，国有资产的监管者，违反法律规定，造成了国有资产的贬损或者是流失，对于这种“商改住”的项目，是不是构成国有资产的流失有一些不同的意见，这种项目让开发商拿到了更多的经济利益，政府没有收到相应的作为住宅项目来立项，得到的税费政府肯定是有损失的。　　

　　法律风险大 购买或无效　　

　　北京市高级人民法院民一庭副庭长单国军对本网记者表示，“商改住”目前还没有统一的认识，有的说“商改住”完全是违法的，有的说是在擦边球，有的说这是一个纯粹市场行为，不要更多去干预。“我持比较谨慎的态度。‘商改住’里面确实存在诸多风险。” 单国军说，首先居住成本比较高，此外法律上可能有风险，而且如果这个项目本身就有问题，什么都很难保证，甚至有可能导致就购买无效。 ”　　

　　对于“商改住”项目在办理产权证时面临的风险，单国军介绍说，根据北京相关政策，从2011年1月1日起，已建成的非住宅项目禁止擅自分割，那么购房人在10年之后如果想卖房，从行政管理上办产权可能会有问题。　　

　　北京亚欧律师事务所主任刘家刚也对本网记者表示，开发商可以将商业项目改为住宅销售，但是房屋性质和用途是改不了，消费者买了这个房子以后，办产权证只能按照规划用途，会导致使用成本上升。此外，个人户口跟住宅挂钩，但商业用房产权人的户口迁不进来，这对于小孩入学是有影响的。　　

　　除了产权证办理上的风险，“商改住”项目在土地使用期限上也与住宅有所不同。单国军介绍说，居住类土地的使用期限一般是70年，按照《物权法》的规定，70年之后可以自动续期；而对于商业项目的土地，使用期限一般是40年到50年，《物权法》对此类土地到期后的续期规定还不太清晰。单国军说，“估计不会自动续期，这是一个很大的风险。”　　

　　对于土地到期以后的处理，敬云川也表示，非住宅用地物权法明确规定，不是自动续期，如果要续期，使用人之前在到期一年要提前申请。申请的时候，原则上来讲，出让人——政府应该是同意的，假如有公共利益的需要，政府也可以不同意继续期，风险可能就在这儿。　　

　　专家提醒购房人如何维权　

　　如何防止和减少“商改住”项目的风险和问题？单国军表示，“商改住”涉及到规划的严格执法问题，政府要加大执法力度，避免产生若干的纠纷。如果开发商采取了虚假宣传的方式，或者没有虚假宣传，购房人居住后发现很多日常生活的功能实现不了，可以在有欺诈的情况下，要求撤销合同。　　

　　敬云川表示，要加大对消费者的这方面风险提示和宣传，提醒广大的消费者和网友买这一类房屋有很多风险和问题。他说，最主要的解决方案或者是途径还是在于政府部门和政府官员有关的规划，土地和房产管理部门他们应该严格执法，加大法律的执行力度，依法行政，不给开发商可乘之机。